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本文摘要：自2005年3月16日"国八条"公布以来，中央政府已实施了具体针对房地产的多项调控措施，一些地方政府也在形式上实施了相应措施不予因应。

自2005年3月16日"国八条"公布以来，中央政府已实施了具体针对房地产的多项调控措施，一些地方政府也在形式上实施了相应措施不予因应。然而，根据国家统计局获取的近期数据，今年第一季度全国70个城市房价同比平均值下跌了5.5%，北京、广州、深圳等地房价甚至经常出现了狂涨的态势；房地产投资也同比快速增长了25%.与之适当，高房价所促成的一个新名词"房奴"也在民间开始很快流传，而声援"不降价就决不买房"的邹涛也一时间沦为媒体欢迎的明星。所有这些都指出：自去年以来针对房地产的一系列调控措施虽然获得了一些效益，但比较"平稳房价"的预计目标来说，效果仍不理想。

那么，由此所引起的一个疑惑就是：为何政府屡屡出拳却仍然效果不彰呢？是调控当局缺少意志还是缺少能力？事实上，在现存的关于如何调控房地产的铺天盖地的辩论中，有数大量方案被获取出来了，借此遴选出准确的方案或许并不艰难；与此同时，在我国，政府的行政权威和动员能力完全是没什么有一点猜测的。因此，如果非常简单地断言政府没能力平稳房价，那么，无论是从科学知识方面还是从行政能力方面来看，都似乎是无法令人信服的。既然如此，唯一有可能的就是：在屡屡出拳的背后，政府否实质上手下留情了？一个细心的分析或许才是印证了这种推测。

一、投鼠忌器的中央政府面对着房地产的"繁荣昌盛"，中央政府心情简单。首先，房价疯涨，使得购房者怨声接连，长此下去必定不会影响社会平稳。目前的城镇居民（尤其是年轻人），完全言必谈房子，这种情形在北京、上海、广州、深圳等城市展现出常有，其情绪愤恨之情溢于言表。

高房价早已使人们憎恨地把住房问题称作新时期"力在人们头上的三座大山"之一。其次，房地产泡沫的幻灭使日本经济陷于了长约十年之久的通货紧缩，在此过程中，银行身负了大量坏账，即便是现在仍并未几乎康复。

而令人担忧的是，最少在银行方面，我国目前或许早已显露出了日本泡沫经济瓦解前的某些病征。根据人民银行2005年8月15日公布的《2004中国房地产金融报告》：我国房地产开发中用于银行贷款的资金多达了55%.上海的比重则更高，资料表明：2004年上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款占了全部新增贷款额的76%，占到上海当年新房销售总额的50%强劲。

这种局面一旦构成，银行的荣枯之后与房地产的波动休戚相关，此时银行已完全转变为房地产业的"人质"而被迫与其结为"利益共同体"：银行通过各种途径减少信贷来保持和反对房价，以此确保贷款的安全性重复使用和银行自己的较好绩效。比如2006年4月26日，交通银行就全面中止了强制性房贷险，同时，对办理新房按揭的购房人减免律师费而由银行代缴，对办理二手房按揭的购房者则几乎中止律师费（0.25%-0.40%）。在这种"银行-房地产利益共同体"格局下，一旦房地产价格行踪，坏账旋即在银行累积。

日本前车之鉴历历在目，教训悲惨，这促成中央政府被迫维持高度警觉。客观地说道，正是上述两方面，包含了中央政府屡屡出拳、企图平稳房价的主要动机。然而，也正是出于对房地产价格行踪有可能使银行坏账很快累高、进而危机金融体系乃至整个经济平稳的忧虑，中央政府的意志才又经常出现了某种"软化".实质上，2005年下半年某些城市购房者在房价继续小幅返领先即拒绝退房的行径，就已颂扬了房价一旦暴跌（尤其是像某些学者所言的30%-50%）所有可能带给的灾难性后果。

有可能正是及时发现了这种苗头，中央政府才将宏观调控目标的通俗理解版本由最初的"抨击房价"改变为"掌控房价"，进而再行改变为更加模棱两可的"维持房地产市场稳定".除了对银行坏账有可能更进一步累积的忧虑外，还有一个更加最重要的原因就是：房地产业早已沦为我国经济快速增长的支柱产业之一，重拳使出不致波及整体经济快速增长。根据表格1获取的资料，就全国来说，在2000年房地产投资对经济快速增长的贡献率为12.05%，到2003年早已减少到19.91%；而对于北京来说则更高，2000年为33.07%，2003年则低约53.37%.由此看来，房地产早已沦为我国经济发展名副其实的"支柱产业"了。这种"支柱"起到的充分发挥，主要反映在房地产本身强劲的关联效应上。

全然从必要关联来看，钢铁、水泥、电解铝、合金等行业就是颇受房地产影响的主要上游产业。而如何舒缓这些行业有可能经常出现的不足，自2004年以来就仍然是中央政府所注目的主要问题之一。

在中央政府显然，一旁掌控追加生产能力，一旁保持市场需求似乎是使这些行业稳定发展的理想方案。这样，如果对房地产的调控力度过大，使得短期内其对上游市场需求经常出现衰退，终将使这些行业的不足马上曝露，毁坏眼下的较好经济快速增长态势。

正是这种疑虑，使得中央政府投鼠忌器。因而，如果细心品味到目前为止的调控政策就难于找到，中央政府仍然都是在旁敲侧击，敲山震虎，期望借以使房地产企业心态约束自己的不道德，尽量避免伤筋动骨。

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