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本文摘要：【概要】央行采行倒数的提高利率措施后，引发了人们对房地产市场的很大注目。

【概要】央行采行倒数的提高利率措施后，引发了人们对房地产市场的很大注目。文章以利率下降与房地产价格的关系为出发点，从房地产投资、开发商的不道德自由选择、外汇市场、证券市场等方面，深入分析了利率下降对房地产价格的直接影响与间接影响。　　【关键词】利率下降 房地产价格 直接影响 间接影响 　　2007年3月18日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部下调0.27个百分点，这是2006年以来央行第三次提升利率。

自此，一年期遗、贷款利率分别升到2.79%、6.39%，五年以上贷款基准利率八年来首次突破7%。对于央行倒数的提升利率的措施，有人说道是针对房地产市场，有人说道其想法并不是针对房地产市场，只不过对广大购房出租者、投机者、房产商而言，想法并不最重要，最重要的是利率提升后对房地产价格有何影响，如何影响以及有可能影响的程度。

　　 　　一、利率下降对房地产价格的直接影响 　　 　　房地产价格是房地产市场运营情况的集中于展现出，用作房地产开发的主要资金多数源于银行贷款，利率的强弱直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，不致对资金投入极大的房地产投资的影响相当大，因此，利率的变动可以对房地产价格起着一定的调节作用。　　1、利率下降通过诱导房地产投资影响房价。

（1）造成房地产投资的机会成本增大。利率的强弱体现房地产投资的机会成本水平。

利率下降，增大了房地产投资的机会成本，因而在遗、贷款利率皆下降的情况下不会对房地产投资起着一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率就越较低，则指出房地产投资的机会成本就越小，进而性刺激了对房地产的投资。

因此，此次银行利率下降增大了房地产投资的机会成本，从而最后诱导房地产投资。（2）诱导房地产投资主体的投资。

对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为提高居住于条件的市场需求，利率下降后，这类购房者的还贷数额认同不会有所增加，但减少的贷款数额十分受限，就当前的利率水平而言，对购房者完全不包含实质性影响，也足以影响购房出租的主流购买力。那些迫切需要提高住房条件提升生活质量的人还不会到市场上谋求经济适用房，利率下降对其的抑制作用较小。

对买房投机者而言，利率下降后，其融资成本提升，使买房投机者对房地产价格的预期再次发生转变，房价的涨幅必需极高才能保证其交还投资本金。更加甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者不易转变其对房价走势的预期，进而转变他们的资金投向。如果他们因为房价暴跌预期而大量撤离房地产投资的话，不会造成房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而造成房价的变动。

对开发商而言，贷款利率的下降使开发商面对市场风险。首先，对投资者而言，贷款利率的下降导致房地产投资的融资成本提升，相等于投资利润的上升。

这样很有可能造成投资者移往投资方向，增加其对房地产的投资。其次，利率下降造成民众对房地产的购买力上升，使得房地产市场的有效地市场需求上升，进而引起房地产价格的暴跌，造成房地产开发企业无法及时回笼资金，减少其开发成本，使其盈利增加甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。　　2、利率下降通过房地产开发商不道德自由选择影响房价。

不受房地产开发商不道德自由选择的影响，利率下降后不会经常出现截然不同的局面。贷款利率的下降，减少了房地产开发商的利息成本。而这些追加的利息成本的分担只有两种有可能：一种是房地产开发商自己分担。这样，财务成本的减少有可能被迫开发商考虑到延长房地产开发的周转期，通过增快房地产的所求速度来消化因利率下降而带给的减少成本。

在开发商自己分担减少的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要减缓房产的周转速度，供给随之减少，若保持价格恒定，则有效地市场需求严重不足，房产闲置，开发商为了交还资金必定降价，消费者获益。但是，随之而来的是开发商利润减少，部分开发商解散该行业。

另一种则是将追加的利息成本与风险移往给购房者，并通过提升房地产价格移往追加利息成本，进而填补贷款利率下降导致的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但会上升，反而不会持续下跌。

这与我们理论上推测的“贷款利率的下降减少了购房者对房地产的出售市场需求，从而导致房地产价格下降”是忽略的。2004年央行将贷款利率提升了0.27个百分点，随着利率的下降，与房地产关联度低的企业——土地、建材行业等费用提升，房地产成本随之提升，成本的提升更进一步推展了房价的下跌。　　不难看出，国家通过提升银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”追加成本，必定使用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给减少，影响房地产的供求关系变化，进而造成房价上升。

在成熟期或竞争的市场条件下，房价最后由供求关系而不是供给方的成本来要求，即下降的开发成本很难必要传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形经常出现的可能性并不大。

忽略，房地产开发商如果拒绝接受为追加成本“佢”，为保证交还投资本金，必需引高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也不会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续下跌。

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